3기 신도시, 공급 충분한가

3기 신도시 공급 언제부터?

  18일 정부는 '부동산 관계장관회의'를 통해 향후 부동산 정책에 대해 발표했습니다. 특히 2029년까지 수도권 3기 신도시를 중심으로 23만6000가구를 시세보다 크게 저렴한 가격에 공급하겠다고 언급하였습니다. 이를 통해 공급 부족 불안 심리를 해소하고자 하였으나, 가까운 시일의 공급 부족을 해소하기엔 적절한 대책은 부족해보입니다. 관련해서 더 자세하게 살펴보겠습니다.

3기 신도시 분양 계획

  3기 신도시의 분양과 입주가 2027년 이후 본격화될 예정입니다. 정부는 올해부터 2029년까지 23.6만 가구의 주택을 공급할 계획이라고 밝혔습니다. 하지만, 2026년까지의 공급 공백이 발생할 수 있어, 시장의 불안 심리를 잠재우기에는 부족하다는 평가도 나오고 있습니다. 주요 신도시로는 서울 위례, 과천지식정보타운, 하남 교산, 남양주 왕숙 등이 포함되어 있으며, 이들 지역의 인프라 구축 및 교통망 확충이 핵심 과제로 떠오르고 있습니다.

주택 시장 상황

출처 : 한국부동산원

  최근 서울을 중심으로 한 수도권 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 '주간 아파트가격 동향'에 따르면, 7월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.28% 올랐으며, 이는 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 5년 10개월 만에 가장 큰 폭의 상승입니다. 이는 강남 3구와 같은 주요 지역의 고가 아파트 매수세가 주도하고 있으며, 용산구, 마포구 등에서도 활발한 거래가 이루어지고 있습니다.

부동산 시장 과열

  정부는 현재 주택 시장이 전반적으로 과열된 상황임을 인정하며, 서울을 중심으로 한 수도권 아파트 가격 상승의 원인으로 "전세사기 여파로 인한 아파트 쏠림 현상", "금리 인하 기대감", "공급 불안 심리" 등이 복합적으로 작용하여 실수요자들이 매수에 참여하고 있다는 점을 지적했습니다. 또한, 아파트 전셋값에 이어 매맷값을 밀어 올린 빌라 등 비아파트 시장 침체 해소도 주택시장 불안을 완화하기 위한 과제입니다.

  다만 현재 주택 시장에서는 상·하방 요인이 동시에 존재하여 '추세 상승'으로 보기는 어렵다는 점도 재차 강조되었습니다. 금리 인하 기대감이 높아지면서 유동성이 증가하고, 공급 부족 우려가 확대되면서 매수 심리가 살아난 점은 집값을 밀어 올릴 수 있는 요인이지만, 정부의 가계부채 관리 의지가 확고하여 주택담보대출 금리가 과거 주택 시장 과열기 대비 월등히 높은 수준이라 자금 조달 부담이 여전히 크다는 논리입니다. 또한, 정부의 규제 정책과 공공임대 주택 공급이 수급 불균형 해소를 위한 노력의 일환으로 작용하고 있습니다.

투자 동향

  현재 서울 아파트 매수자 중 서울 외 지역 거주민의 비율은 20%로, 이는 작년 말 23.0%보다 낮아진 수치입니다. 이는 서울 내 거주자들의 매수세가 강해지고 있음을 시사합니다. 또한 자금조달계획서로 분석한 갭투자 비율은 2021년 말 60.1%, 2022년 말 57.9%에서 작년 말은 38.9%, 올해 5월 37%까지 절반 가까이 줄었습니다.

  정부는 "청년·서민·실수요자에게는 정책금융을 차질 없이 지원하여 과도한 유동성이 유입되지 않도록 시장 상황을 예의주시할 계획"이라고 밝혔습니다. 또한, LTV(주택담보대출비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등을 통해 주택담보대출을 관리하고 있으며, 청년 전세자금 대출 등의 정책을 통해 실수요자를 지원하고 있습니다.

결론

  3기 신도시의 아파트 공급이 줄어들며 주택 시장의 안정화를 도모하려는 정부의 노력에도 불구하고, 서울을 비롯한 수도권의 주택 가격 상승세는 여전히 이어지고 있습니다. 이는 공급 부족과 금리 인하 기대감, 실수요자의 매수 심리 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 향후 정부의 정책과 시장의 반응에 따라 주택 시장의 변화가 주목됩니다. 주택 시장의 장기적인 안정화를 위해서는 지속적인 공급 확대와 실효성 있는 규제 정책이 필요할 것입니다.

참고 자료

'3기 신도시'에 기댄 집값 안정…非아파트 공급 급감은 어쩌나 (naver.com)

'3기 신도시'에 기댄 집값 안정…非아파트 공급 급감은 어쩌나

https://www.reb.or.kr/r-one/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=10112&cntntsId=1405

부동산통계정보시스템

https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/kor/Main.do

3기 신도시

3기 신도시 24만가구 시세보다 훨씬 싸게 공급 (naver.com)

3기 신도시 24만가구 시세보다 훨씬 싸게 공급